TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia n.º 923/2026 de 16 de julio de 2026. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Recurso n.º 6851/2024. Ponente: Excmo. Sr. D. Manuel Fernández-Lomana García.
“CUARTO.- Doctrina que se establece.
1.-Cuando la administración ha escogido como procedimiento de valoración el dictamen de peritos, resulta necesario, con carácter general, la inspección ocular in situ personal y directa del inmueble por parte del perito y, además, esa visita o comprobación debe implicar, de manera necesaria e inexorable, tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc..). Se busca, así, garantizar el acierto en la singularización de la valoración y, con ello, una suficiente motivación de la resolución.
2.-Con carácter excepcional, y solo en casos muy concretos en que existan circunstancias concurrentes de las que resulte que no es precisa la inspección ocular in situ personal y directa del interior y exterior del inmueble por parte del perito, el bien podrá no ser inspeccionado siempre que la propia Administración Tributaria autora del acto justifique, mediante datos contrastados, justificados y objetivos en el expediente de valoración, que no es precisa aquella inspección, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración
QUINTO- Aplicación de la doctrina al caso de autos.
1.-El que la Sala admita la posibilidad de que, en determinados casos, pueda motivarse que la visita es innecesaria, no quiere decir que baste con cualquier motivación para eludir la visita del perito al interior del inmueble. La regla general debe ser la realización de la misma, pues así lo exige la buena praxis pericial.
En el caso enjuiciado, el perito sostuvo que no era necesaria la visita, pues «se trata de un bien cuyas circunstancias relevantes para su valoración, como son su situación, uso, calidad y antigüedad, han sido extraídas de fuentes documentadas contrastadas como es la Base de Datos de Catastro, suministrada a las Comunidades Autónomas a través del fichero de intercambio FINCA-DGC regulado por Resolución de 31 de julio de 2006, de la Dirección General del Catastro….Además, desde la Sede electrónica del Catastro a través de su página web…se accede a las ortofotografías aéreas tanto del Instituto Geográfico Nacional como del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea como de Google Maps España. Y, por último, la fotografía de la fachada del inmueble está obtenida desde Google Maps España».
2.-Lo primero que observamos es que se trata de una motivación estereotipada que coincide, casi literalmente, con la motivación dada por el perito en el caso enjuiciado por la STS 24 de septiembre de 2025 (rec. 1247/2024). Es decir, estamos ante una motivación generalizada, basada en la aplicación de datos generales, eludiendo el examen singular del inmueble. Lo que, claramente, resulta contrario a nuestra doctrina, que establece que la «valoración del inmueble debe ser individualizada y exige la visita al interior de este con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc».
En dicha STS de 24 de septiembre de 2025 (rec. 1247/2024), razonamos que «no basta con que el perito «justifique» la ausencia de visita. Lejos de ello, es preciso que la justificación dada, atendiendo a las circunstancias del caso y a la finalidad buscada por la norma, sea racional y suficiente, lo que implica que los órganos jurisdiccionales deban enjuiciar la corrección jurídica de los argumentos dados por el perito para no visitar el inmueble. La exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que, lejos de ello, obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble».
3.-También razonamos, en la misma sentencia, que «no parece razonable sostener que la visita es innecesaria acudiendo a los datos catastrales que no son individualizados o a una «street view» obtenida de Google Maps.
En efecto, el Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, no establece un sistema de valoración individualizado, sino de carácter general. En el propio art 12 del RD, cuando se regula la valoración de las construcciones, se indica que se pretende «posibilitar la realización de valoraciones masivas». No es que la información catastral no sea relevante, pero no es suficiente para obtener una valoración singular, que es lo exigido por la norma y buscado con la prueba pericial. De hecho, así lo entiende el propio perito que complementa la información catastral -de lo que se infiere que no la considera suficiente- con una foto obtenida de Google con la que pretende eludir la visita. Foto que resulta claramente insuficiente y que nada dice sobre el estado interno del inmueble, tal y como hemos afirmado en nuestra sentencia de 24 de junio de 2024 -rec. 6908/2023 – .Máxime cuando se aportan informes periciales que hacen referencia al mal estado interno del inmueble, sosteniendo que es necesaria una reforma integral del mismo para hacerlo habitable. En el fondo, lo que está haciendo el perito de la Administración es eludir la práctica de una pericial individualizada.
Procede, por lo tanto, casar la sentencia recurrida y anular la resolución del TEAR que desestimó el recurso de reposición, interpuesto por la recurrente, contra la liquidación dictada por la junta de Extremadura en Badajoz el 22 de marzo de 2022, relativa al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), como consecuencia de la comprobación de valores de los bienes objeto de la compraventa documentada en escritura pública de fecha 27 de abril de 2018, por ser, todas ellas, contrarias a derecho, con las consecuencias legales inherentes a dicha declaración”.
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